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Programa En Fácil y en Chileno: La casa propia es tu mayor inversión

Subgerencia de Comunicaciones

, Oct 27, 2014. 11:00

BancoEstado te explica cómo puedes comprarte una vivienda y, de esta forma, invertir en tu futuro.

Comprar una casa o departamento es una de las mejores decisiones que puedestomar.Esto debido a que evitarás perder dinero en arriendo y lo más probable es que el valor de la propiedad que adquieras aumente con el tiempo.

 

"El Pie”: tu primer paso

 Al comprar una vivienda, debes pagar una parte en efectivo. A eso se le llama "dar el Pie". Es una cantidad de dinero importante, que necesitas tener antes de poder comprar la propiedad. Mientras más grande sea "el Pie", mejor para ti, porque, de esta forma, necesitarás un préstamo menor para cubrir el resto de dinero que necesites y podrás pagarlo en plazos más cortos y te saldrá más barato (intereses más bajos).

 

Como mínimo deberás pagar el 10% del precio de propiedad en platita constante y sonante (Pie). Por ejemplo, si la vivienda cuesta $30 millones deberás pagar en efectivo 3 millones (10%).

 

¿Cómo junto "el Pie"?

 

Lo mejor es tener esa plata ahorrada. Otra opción es pedir un crédito de consumo para pagarlo, aunque es muy poco recomendable, porque te saldrá mucho más caro. Y la cuota del crédito sumado al dividendo, podría dejarte súper corto de plata cada mes.

 

¿Y el subsidio habitacional?

 

Para postular, debes cumplir varios requisitos: uno de ellos, consiste en tener plata ahorrada. De obtenerlo, el subsidio sumado a tu ahorro, te servirá para dar "el Pie" de tu casa. Infórmate en www.minvu.cl

 

¿Qué hago si no tengo ahorros?

 

Sé paciente. Para controlar tus gastos y hacer que te sobren lucas mes a mes lleva un Presupuesto Mensual. Si eres constante y ordenado, no te darás ni cuenta cuando ya tengas "el Pie". Aprende a llevar un Presupuesto Mensual descargando el PDF "Llegar con lucas a fin de mes" en  nuestro portal En Fácil y en Chileno.

 

¡Ya encontré mi casa! ¿Cómo la pago?

 

Ahora debes decidir cómo financiar la compra del resto de tu vivienda. Es decir, ¿cómo pagarás lo que no cubre "el Pie"? Tienes dos opciones: Crédito Hipotecario o Leasing Habitacional.

 

  • Créditos Hipotecarios: Es la forma más común de comprar una propiedad. Consiste en un préstamo que te entrega una institución financiera para pagar lo que no cubre "el Pie". Como máximo te prestarán el 90% del precio de la vivienda. Es decir: si la propiedad cuesta 100, te prestarán hasta 90. El resto lo tendrás que pagar en efectivo (el Pie).

 

Hay tres tipos de Créditos Hipotecarios y se diferencian en la cantidad de plata que te prestan como máximo. Una vez recibido el crédito y comprada la vivienda, ésta será tuya de inmediato. Ojo: si dejas de pagar, tu casa pasa a ser propiedad de quien te dio el crédito y podría ser rematada. Los Créditos Hipotecarios los pagas en cuotas mensuales (dividendos). Conoce en detalle los distintos tipos bajando el PDF "Créditos Hipotecarios" en el sitio En Fácil y en Chileno.

 

  • Leasing Habitacional: Es un contrato de arriendo que firmas con el dueño de la propiedad, ya sea una persona o una institución financiera. A medida que pagas el arriendo, vas pagando la vivienda, aunque no serás su dueño hasta que canceles la última cuota. Pero ojo:  aunque no hayas terminado de pagarla, puedes vender o ceder el contrato a otra persona y recuperar el dinero ahorrado, destinado a pagar la propiedad. Exige poner un "Pie" menor (5% del valor de la propiedad), aunque el precio que te cobran por prestarte la plata (interés) suele ser mayor que el de los Créditos Hipotecarios. También permite acceder a subsidios habitacionales sin ahorro previo.

 

¿Cómo escojo la mejor forma de pagar mi casa?

 

Para encontrar la forma más conveniente para ti, las principales cosas que debes fijarte al cotizar son:

 

  • Tasa de interés: Es el precio que pagarás por el dinero que te prestan. Existen tres tipos: fijo, variable o mixto. Dependiendo de ello, el monto de tu dividendo se mantendrá siempre igual (fijo) o cambiará con el tiempo (variable y mixto).

 

  • Plazos de pago: Es la cantidad de años en que pagarás el préstamo. Mientras más años, mayor cantidad de intereses pagarás finalmente. Para acortar los plazos, debes poner un "Pie" mayor. Aunque ojo: lo importante es que elijas un dividendo que puedas pagar con seguridad mes a mes.

 

  • Seguros: Dependiendo si compras con Crédito Hipotecario o Leasing, se incluyen seguros obligatorios: incendio, sismo, uno que cubre la deuda en caso de fallecimiento (desgravamen), cesantía, entre otros. Su pago va incluido en el dividendo mes a mes. Puedes contratarlos con una institución distinta a la que financió tu casa.

 

  • ¿Pesos o UF?: El financiamiento para comprar tu casa lo puedes pedir en pesos o U.F. Si es en pesos siempre pagarás el mismo dividendo. Si es en U.F, el dividendo cambiará mes a mes según la U.F. (Unidad de Fomento), una medida que varía según cuánto suben o bajan los precios (inflación).

 

  • Dividendo: Son las cuotas mensuales con las que pagarás el préstamo para comprar tu vivienda. Su monto no debe superar el 25% de tus ingresos mensuales. Esto es muy importante, así no tendrás problemas al pagar. Por ejemplo, si ganas $600.000 al mes, lo máximo que podrías pagar de dividendo es $150.000 (25%). 25% = Plata que ganas mensualmente ÷ 4 

 

¿Cómo sé qué me sale más barato?

 

Para cotizar en distintas instituciones financieras pregunta por el CTC (Costo Total del

Dividendo mensual = Pedacitos de la plata que te prestaron (capital) + intereses + seguros Crédito): es un indicador que te permite saber cuánto pagarás en total por el préstamo. La ventaja es que este cálculo incluye todos los cobros relacionados con un crédito, no sólo el interés. Recuerda que al comprar una casa pagarás mes a mes:

 

 

Para cotizar debes comparar la misma cantidad de plata (monto del crédito), el mismo plazo de pago (años de dividendo), el mismo tipo de tasa (fija, mixta o variable) y el mismo tipo de crédito (pesos o U.F).

 

¿Cómo compro mi casa?

 

Una vez que tengas el "Pie" y hayas decidido cómo pagarás el resto de tu casa (Crédito Hipotecario o Leasing) y con qué institución financiera lo harás, viene un proceso que incluye varios trámites:

 

  • Solicitud formal: Es el momento en que la institución financiera decidirá si prestarte o no la plata. Para ello, tomarán en cuenta el dinero que ganas mensualmente (ingresos), tus gastos y deudas, si pagas a tiempo o no (historial crediticio), edad, estado civil y el dividendo que quieres pagar mes a mes. Además te pedirán algunos datos de la propiedad y de quién la vende.

 

  • Recuerda que puedes "complementar renta". Es decir, sumar tus ingresos mensuales a los de tu pareja -estando casados o con hijo en común-, padres o hermanos. Esto dependerá de lo que acepte cada institución financiera. Así podrás optar a un préstamo mayor.

 

  • Ojo: Si una institución decide no financiar la compra de tu vivienda, puede que otra sí lo haga, ya que cada una evalúa de manera distinta.

 

  • Gastos Operacionales: Una vez que la entidad financiera decidió que sí financiará la compra de tu casa -pero mucho antes de adquirirla- vienen los trámites necesarios para que se realice la compra.  El cobro por estos depende de cada institución financiera y el tipo de vivienda que compres (mientras más cara, mayores son los gastos operacionales).

 

  • Los deberás pagar de tu bolsillo, ya que no los cubre ni el Crédito Hipotecario ni el Leasing. Según el SERNAC, normalmente son el 1% del precio de la vivienda. Es decir, si la propiedad cuesta 30 millones, para pagar los gastos operacionales necesitarás aproximadamente 300.000 pesos en efectivo.

 

¿Cuáles son los Gastos Operacionales?

 

1.    Estudio de Títulos: La institución financiera debe asegurarse de que no existe ninguna situación legal que impida la venta de la propiedad, como por ejemplo, verificar que quién la vende es realmente el propietario o que tenga pagadas las contribuciones.

 

2.    Tasación: Es un trámite para verificar que el precio que te piden por la propiedad está acorde con su valor comercial y así no estar pagando de más. Para eso, contratan a un experto (tasador), al que tú puedes elegir entre los que proponga la institución. El "tasador" definirá el "valor comercial" de la propiedad tomando en cuenta la superficie -terreno y construida-, calidad de construcción, ubicación, etc...

 

Ojo: Te prestarán el dinero basado en el precio definido por el "tasador" y no en el precio que te venden la propiedad.

 

Por ejemplo: Digamos que te venden una propiedad en 200, pero el tasador evalúa que en realidad  su "valor comercial" es sólo de 100. Y tú pediste un Crédito Hipotecario que te cubre el 90%. La institución te prestará el 90% de 100 (valor tasado) y no de 200. Si llegara a pasar esto, tienes tres opciones: cubrir tú la diferencia, pagar una nueva tasación o buscar otra propiedad para comprar.

 

3.    Escrituración: Luego de los pasos anteriores, recién firmas un compromiso legal que establece cuánto financiamiento recibirás, las condiciones en que comprarás la propiedad y cómo la pagarás. A eso se le llama Escrituración. Lo firman ante notario tú, el vendedor de la propiedad y la institución financiera.

 

4.    Inscripción de la propiedad: Finalmente debes inscribir tu propiedad en elConservador de Bienes Raíces. Es el último de los "gastos operacionales". Ahí recién serás dueño de tu propiedad. Con los Créditos Hipotecarios este trámite se hace luego de la "escrituración". En el caso del Leasing, sólo serás dueño luego de que canceles la última cuota.

 

Hazla corta

 Todo este proceso puede tomar varias semanas. En ese tiempo las condiciones acordadas -como los intereses que vas a pagar- podrían cambiar. Mientras menos tiempo pase, mejor para ti. Intenta que la institución financiera se comprometa a respetar lo ofrecido en un comienzo, aunque no están obligados a ello.

 

¿Cuáles son las instituciones financieras?

 

No sólo los bancos pueden financiar la compra de una casa. Están las cooperativas de ahorro y crédito, cajas de compensación y compañías de seguro, entre otras. Fíjate que sean fiscalizadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras enhttp://www.sbif.cl Así te irás a la segura.